第89章 楚楚，哪个屁股大？（2/4）

吴楚之也不着急，确实，这事的理解是需要时间来消化的。

“楚楚，你玩真的？”

吴楚之知道，小舅这话并不是在否定他的想法，而是询问着这事的他自己的决心。

吴楚之点点头，“玩真的。一则是资金确实闲置，无论怎么理财都跟不上通胀的速度，二则是我确实看好未来房地产的发展。

别的不说，光看看我们锦城，去年房价才多少？每平米1900元，现在房价多少？前段时间科华南路开的盘，均价都3700元了。”

楚天舒摸着下巴，蹙着眉头，“你觉得这个涨势会继续下去？”

为了劝说楚天舒，吴楚之是做足了功课，从背包里面掏出笔记本电脑打开，点开EXCEL，

“这是我统计的最近锦城、燕京、华亭的土地成交价格。比如锦城，很多地块的成交楼面价格已经突破2000元，高新区已经突破2500元。

也就是说，如果按照我爸他们说得售价约等于楼面价的倍，来看，这批地块的房价会在5000到6000元。”

其实，实际并不止倍，这只是一个根据年代经验的估算。

房价的价格精准定位由多种多样要素组成的。

也就是由土地花费、建安工程费、税费及销售费用、纯利润、服务费及开发费、公共***设施费、企业所得税、市场销售费、前期工程费、基础设施费等10种要素组成的。

土地成本费占房地产业项目成本占比40%上下，并且这也要看土地是根据哪些方式取得的，如果是根据市场竞争激烈竞拍，土地成本费有可能占到项目成本的60%上下乃至高些。

楼板价格简言之仅仅房地产商的一个成本计算的一个数据信息，谈不上市场销售价格的一切参照。

市场销售价格的参照，大量的是随行就市，有些人得出了一个大约的优化算法，楼板价格乘于也罢，是倍也罢，全是大约的估计，也会伴随着時间的变化越来越沒有规律性。

与自拍杆不同，楚天舒听得很仔细，也问得很细致。

他原本的理解是吴楚之只是买点楼盘期房，没想到他会大比例的购入拆迁房。

这中间的风险很大。

拆迁随处可见，但是拆不动而最后放弃的，也比比皆是。

楚天舒沉默了一会儿，忽地抬头笑道，“既然你这么看好这个行业，为什么不搞个房地产开发公司？

你也说过这是个高资金杠杆行业，赚取的是乘数效应，那么我们这个时候介入进去，不正是一个好时机？

如果你担心人手不够，房地产公司可以我来牵头做，正好还有一帮老兄弟现在闲着没事干。”

吴楚之万万没想到小舅会这么想，这个问题让他有点抓瞎。

对啊，为什么不直接搞房地产呢？

吴楚之赶紧劝说着，“小舅，算了吧，你还是多活几年吧。要是你觉得无聊，你去打打麻将也好。”

楚天舒嗤笑了一声，“打麻将？算了，腰酸背痛的，而且提不起兴趣。我还是休息休息，等着抱孙玩儿。

来，说说，为什么你不想做这个行业。”

他也看出来了，吴楚之似乎对这个行业有点抵触。

吴楚之沉默了一会儿，缓缓开口，“有几个原因，我不想介入这个行业。

第一，这不是一个善良的行业，虽然这么说很是矫情，但我始终认为有些钱我们不能挣。

我给您举个例子吧，假如，我只是一个普通家庭的普通大学生，没有小舅您和我爸的臂助，今年和女朋友一起毕业，在燕京工作。

算我们工资都是4000元，在燕京不低了吧？”

吴楚之在excel上面列着数字，楚天舒点点头，“现在大多数毕业生都是2500左右，4000元的月工资在燕京也确实不低了。”

“现在燕京的房价是6000一平，我们买个小房子70平米，就是42万。

首付30%就是万，按照我和我女朋友的收入，一个月存5000元，需要24个月左右，也就是两年。

燕京两年后房价涨到8000元一平米，不成问题吧？”

楚天舒看了看当前燕京的土地楼面成交价格，点了点头，吴楚之说得还很保守，在他看来，可能9000都不止。

楼面价都快4000了，售价破万都不稀奇。

吴楚之在表格里面增加了几个变量，房价涨幅、工资涨幅、生活水平涨幅，根据公式往下拉了20年。

“小舅，看吧，只是普通人，单靠自己，太难了。”

他在存款金额那里画了一个圈，“要么只有向父母伸手。